Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 7: BREXIT

Seit dem BREXIT-Votum im Juni 2016 überschlagen sich die Immobilien-Nachrichten in Großbritannien. Es geht um Fondsschließungen, Abwertungen von Immobilien aber auch des britischen Pfund. Doch was bedeutet das für den deutschen Wohnungsmarkt? 

Ein Folgenszenario

Eine mögliche Folgenkette soll nachfolgend für den Frankfurter Wohnimmobilienmarkt anhand des 4-Quadranten-Modells von DiPasquale und Wheaton skizziert werden. 

Folge 1

Im Zuge von Arbeitsplatzverlagerungen im Finanzbereich könnte sich die Nachfrage auf dem angespannten Frankfurter Wohnimmobilienmarkt weiter erhöhen. Visualisiert ist dies in der Abbildung im 1. Quadranten. Durch die steigende Wohnungsnachfrage wird das System exogen gestört und die Wohnungsmieten werden sich durch Angebotsverknappung von m* auf m** erhöhen.  

Folge 2

Infolge der Mietanpassung werden sich auch die Preise anpassen. Dabei dienen beispielsweise der Vervielfältiger oder die Anfangsrendite als Erklärungsbasis (2. Quadrant). Bei steigenden Mieten und konstanten Preisen würde die Rendite steigen beziehungsweise der Vervielfältiger fallen. Aufgrund des Kapitalanlagedrucks in der aktuellen Zinslandschaft, der vermeintlichen Sicherheit des deutschen Immobilienmarktes und der Erhöhung der zugrunde liegenden Miete werden sich die Immobilienpreise von p* auf p** erhöhen. Als Folge sinkt die Rendite und der Vervielfältiger steigt. Insbesondere der Kapitalanlagedruck und die Kapitalmarktturbulenzen könnten zu einer gefährlichen liquiditätsgetriebenen Preisentwicklung führen und die Spekulation anheizen1. 

Folge 3

Angesichts der anziehenden Immobilienpreise und Mieten sowie der Angebotsverknappung wird der Wohnungsneubau attraktiv und rentabel (vgl. Tobin q). Dadurch erhöht sich die Baubereitschaft der Wohnungsakteure von N*Bau auf N**_Bau und auch die Wohnungsbaumenge von b* hinzu b** (3. Quadrant). 

Folge 4

Die Neubautätigkeit führt – nach Abzug des altersbedingten Flächenabgangs – zu einer Erhöhung des Wohnungsangebotes auf dem Gesamtmarkt von w* zu w** (4. Quadrant), weshalb sich theoretisch die Miete von m** zurück auf m*** reduzieren müsste. 

Fazit

Der BREXIT könnte dem deutschen Immobilienmarkt einen weiteren Nachfrageimpuls geben. Stetig steigender Kapitalanlagedruck erhöht dabei die Gefahr einer späteren Preiskorrektur. Folglich könnte der kurzfristige Nachfragestimulus langfristig sowohl den Immobilienmarkt als auch die Gesamtwirtschaft schwächen. 

Anmerkung: Die vorgestellte Abfolge des 4-Q-Modells ist idealtypisch und tritt in der Realität nicht zwangsläufig so ein. 

[1] Just, T., IREBS Standpunkt Nr. 48, Der BREXIT ist überhaupt kein Segen für die deutsche Immobilienwirtschaft, 2016. 

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