Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 8: Filtereffekte

Teurer Wohnungsneubau erhöht das örtliche Mietniveau und verschärft die Gentrifizierung. So lautet eine oft vertretene Ansicht. Doch wäre der Effekt ohne eben diesen Neubau womöglich noch stärker? Dieser Frage geht unser Berater Thomas Lehmann nach.

Filtertheorie als Erklärungsansatz

Die Filtertheorie ist ein lange bewährter Erklärungsansatz der Ökonomie.

Wie in der Abbildung visualisiert, gibt es auf dem Wohnungsmarkt verschiedene Teilmärkte mit dazugehörigen Nachfragegruppen (jeweils mit W und H bezeichnet). Nebenstehend ist jeweils eine Mietstrukturkurve zu sehen. Höherwertige Wohnungen werden tendenziell zu einem höheren Preis an Haushalte mit einer höheren Zahlungsfähigkeit vermietet – et vice versa.

Teurer Wohnungsbau mit zwei Effekten

Diskutiert werden aktuell neben der Erhöhung des Mietniveaus durch hochwertigen Wohnungsneubaus zwei Effekte:

• der Kaskadeneffekt und
• die Mietlückentheorie (rent gap).

Beide Effekte sind in der Reihenfolge ansatzweise in der Abbildung integriert. 

Der Kaskadeneffekt folgt dem Gedanken, dass die Wohnraumnachfrage am unteren Ende der Filterkette (günstiger Wohnraum, unteres Segment) etwa durch Zuzügler oder die Flüchtlingsintegration anwächst. Neben dem allgemeinen Nachfrageanstieg kommt es dadurch zu Ausweicheffekten in anderen Teilmärkten.  So steigt auch die Nachfrage im mittleren Segment (blau dargestellt). 

Nachfrageseitige Folgen sind: 

• weniger Wohnfläche,
• schlechtere Wohnlage,
• höhere Mietbelastungsquote und
• höhere Mieten. 

Die Verknappung und der sich aufschaukelnde Stufenprozess führen bei einer wenig korrelierenden Angebotsausweitung zu einem höheren Mietniveau. 

Mit zeitlicher Verzögerung weiten die Bauakteure durch Wohnungsneubau ihr Angebot aus. In der Regel geschieht dies im oberen Segment (W4). Dadurch entstehen Umzugsketten und Sickereffekte.  Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wird dieser Effekt jedoch oft in Frage gestellt. Durch überregionalen Zuzug, beispielsweise von Ruheständlern, können sich die Kette und die Wirkungsgewalt zudem verkürzen. 

Aufgrund der Wohnraumknappheit ist die Nachfrage nicht zu befriedigen, es entsteht ein sogenannter rent gap (Mietlücke) zwischen dem „teurem“ Neubau und den „preiswerten“ Altbeständen. Die Mietlücke bezeichnet die Disparität zwischen der aktuellen Bestandsmiete und der potenziell erzielbaren Miete. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Je größer das Mietdifferential ist, desto mehr lohnt sich für Vermieter zum Beispiel eine Modernisierungsmaßnahme (filtering up), die bei entsprechendem Umfang keiner Mietregulierung im Anschluss unterliegt. 

Für diese beiden Seiten ein und derselben Medaille steht die These: „Wer Neubau verhindert oder verschleppt, provoziert hochwertige Sanierungen im Bestand und bewirkt daher genau das Gegenteil: steigende Mieten im Bestand“¹. Folglich substituieren die Nachfrager den Neubau mit einem sanierten Erstbezug und erhalten so Zugang zum Wohnungsmarkt. In diesem Szenario entsteht jedoch keine neue Wohnung und die Knappheit wächst zulasten verdrängter Haushalte weiter.   

Fazit

Wichtig ist es, das Problem an der Wurzel zu packen und die Knappheit zu beseitigen anstatt der Regulation weitere Regulationen folgen zu lassen. Ansonsten treiben die Nachfrageimpulse sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten munter weiter nach oben. 

¹ Braun, R. und Grade, J., Beitrag des Eigenheimbaus zur Wohnraumversorgung in NRW – empirica ag, 2016, S. 38.

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